18 mai 2008

Vers une extension de la durée du Bail en Thaïlande?

D'après le Ministre des Finances Surapong Suebwonglee, le gouvernement pense étendre la période du bail au delà de 30 ans afin de stimuler l'activité économique.
Lors du forum d'investisseurs tenu par Euromoney les 13 et 14 mai à Bangkok, il aurait déclaré: "Cela a été discuté assez sérieusement durant les 2 ou 3 derniers mois. Nous devons penser au pourcentage de propriétés en bail et en société comparé au nombre d'année. la crise dans laquelle nous sommes plongée depuis 2 ans nous conduit à penser et à chercher de nouveaux modèles".

Même si le sujet est toujours extrêmement sensible et même si une proposition quelle qu'elle soit a peu de chance de passer les 3 lectures devant le Parlement requises avant adoption, le changement de langage est net.
Pour la première fois en 2 ans j'entends dire clairement qu'il y a un problème. Jusque là le gouvernement s'était contenter de noyer le poisson en espérant que l'opinion publique, et les investisseurs, oublient toutes les bourdes, écarts de langages et réglementations catastrophiques commises depuis le début des troubles politiques, c'est-à-dire depuis février 2006.
Pour la première fois, le mot "crise" est lâché et il y a un mouvement général pour essayer de trouver des solutions. Notamment, en mars dernier, le gouvernement Thaï a adopté des dispositions en matière de droit des société (cf http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html) et des allégements fiscaux (cf. http://www.phuketimmobilier.info/2008/05/rforme-fiscale.html) dans le but de stimuler l'activité économique et notamment le secteur immobilier.

14 mai 2008

Doit-on payer des taxes sur les propriétés immobilières en Thaïlande?

En réponse à une question qui nous a été posée sur notre site d’agence (www.phuketimmo.com):

 

Il n’y a pas d’impôt exactement équivalent à nos taxes foncières et taxes d’habitation. Les impôts qui s’en rapprochent le plus sont la « Land Tax » (taxe sur les terrains) et la « Structure Usage Tax ».

  1. La Land Tax, perçue sur les terrains, est si minuscule qu’en pratique les administrations chargées de la collecter ne le font pas ou bien attendent plusieurs années afin que les montants s’accumulent.
  1. La deuxième taxe (Structure Usage Tax), se rapportant aux bâtiments, est collectée par la mairie (municipal office) ou l’arrondissement (district office) et est appliquée uniquement aux propriétés utilisées à des fins commerciales.

13 mai 2008

Réforme fiscale favorable à l’immobilier en Thailande

En vue de relancer l’économie du royaume, le gouvernement a adopté en mars 2008 un certain nombre d’incitations fiscales aussi bien en faveur des personnes physiques que des entités juridiques, ainsi que pour privilégier et stimuler les transactions dans le secteur immobilier.
C’est le deuxième volet d’une série de mesure qui avait commencé par faciliter la création d’entreprise et dont nous parlions le 19 mars :
http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html#trackback

Des réductions fiscales ont été approuvées au profit des sociétés et notamment les PME ayant un capital social de moins de 5 millions Baht, pour lesquelles la tranche de profits de 0 à 150,000 bahts est désormais exemptée d’impôt. Les nouvelles sociétés introduites en bourse sur le SET ("Stock Exchange of Thailand") en 2008 bénéficieront également d’une réduction de l’impôt sur les profits de 30% à 25% pour une durée de 3 ans.

Enfin, les réductions fiscales les plus significatives sont celles consenties en vue de redynamiser le secteur immobilier.
Chaque vente de propriété immobilière donne lieu au paiement de timbres (0,5% du montant de la propriété tel qu’il est estimé par le cadastre), de frais de transfert de propriété et, le cas échéant d’une taxe spécifique d’activité (« Specific Business Tax ») qui est payable par un propriétaire ayant enregistré son bien depuis moins de 5 ans avant de le revendre (la notion de gain en capital n’existant pas en droit Thaï, cette « taxe spécifique d’activité » permet à l’état de  récupérer un peu d’impôt – on est rassuré pour lui).
En la matière, les frais de transfert de propriété ont été réduits de 2% à 0.01% et les taxes spécifiques d’activité ("specific business taxe") ont été réduites de 3.3% à 0.11%.

Prenons le cas concret d’une personne qui a acheté sa villa il y a moins de 5 ans et qui la revend aujourd’hui pour 400 000 €.
Pour faire simple, nous allons supposer que le montant estimé par le cadastre est égal au montant réel et que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord pour que le vendeur paie intégralement la Taxe Spécifique.

Avant la réforme le montant des frais et taxes se seraient décomposé ainsi :

  • Montants payables par l’acheteur
    Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
    Transfert : 400 000 X 2% = 8 000 €
    Total = 10 000 €
  • Montants payables par le vendeur
    Taxe Spécifique : 400 000 X 3,3% = 13 200 €
  • Grand Total = 23 200 €

Aujourd’hui

  • Montants payables par l’acheteur
    Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
    Transfert : 400 000 X 0,01% = 40 €
    Total =  2 040 €
  • Montants payables par le vendeur
    Taxe Spécifique : 400 000 X 0,11% = 440 €
  • Grand Total = 2 480 €

Soit une diminution de 89,3% !

10 mai 2008

Nomination d’un consul honoraire à Phuket

Hier, 9 mai 2008, M. Laurent Bili, Ambassadeur de France en Thaïlande a officiellement investi M. Lucien Rodriguez dans ses fonctions de Consul honoraire de France à Phuket.

La cérémonie officielle a eu lieu à l'hôtel Novotel de Patong et a réuni de nombreux membres de la communauté française.

M. Rodiguez tient une permanence le mardi et le vendredi matin à l'adresse suivante:

Marina Boat Lagoon Office Unit 39/4 -5 Moo 2 Thepkasattri Rd T.Kohkeaw
Phuket 83000 Thailand
Tel/Fax: 66 (0) 76 273 511

Nous rappelons qu'il s'agit d'un service bénévole et que M. Rodriguez ne dispose pas de toute l'organisation d'une mairie ou d'une préfecture. Il faut donc le contacter uniquement pour des motifs sérieux.

04 mai 2008

Combien d'habitants vivent sur l'île de Phuket?

A l'occasion d'une dispute entre l'état et la région, M. Niran Kalayanamitr, le gouverneur de Phuket, a laché une information dont beaucoup se doutaient déjà, mais qui n'avait jamais été formulée officiellement: à savoir combien de personnes vivent effectivement à Phuket.

En effet, ce dernier s'est plein de ce que le budget alloué par le gouvernement à l'île-province était basé uniquement sur la population enregistrée, soit seulement 300 000 habitants, alors que, d'après lui près d'un million de personnes vivent à Phuket toute l'année, tandis que 6 millions la visitent. 

02 mai 2008

S'installer en Thaïlande

Nous avons reçu sur notre site d'agence (www.phuketimmo.com), une question d'une personne qui veut s'établir à Phuket et qui se demande comment organiser son déménagement et en particulier comment faire pour faire venir son chien (un labrador).

Pour le déménagement en général, le mieux est de s'adresser à une entreprise spécialisée. J'en ai trouvé 2 à  Bangkok qui ont des agences en France et avec qui vous aurez un interlocuteur français sur place:

  1. Frederic Constant
    Corporate Account Manager
    Santa Fe Relocation Services
    Thailand
    Tel: (662) 742-9890-2 ext. 120
    Mobile: 0860593719
    Fax: (662) 741-4089
    Email: frederic@santafe.co.th
    Website: http://www.santaferelo.com

  2. Loïc CUDENNEC
    Agility, the new name for Trans-Link
    Bangkok, Thailand
    Tel.:+66 2681 2000 Ext. 317
    Mobile: +66 8 75120626
    Fax. +66 2681 2912
    relocation@agilitylogistics.com
    www.agilitylogistics.com

M. Cudennec nous a d'ailleurs expliqué la démarche à suivre concernant les animaux de compagnie.

"Les documents suivants sont requis pour l'importation d'animaux domestiques en Thaïlande:

  1. Un original du certificat de vaccination antirabique faisant état que l'animal à été vacciné il y à "moins de 30 jours", mais " surtout pas plus " d'un an avant l'arrivée de l'animal dans le pays à destination.
  2. L'original du carnet de santé.
  3. L'original du passeport du propriétaire.
  4. L'original du document de transport Air Way Bill (AWB).
  5. Une photo de l'animal.
  6. L'adresse complète à destination, le numéro de téléphone, et l'adresse E-mail.

Les photocopies des documents requis ci-dessus devront nous être envoyé au préalable 7 jours avant l'arrivée de votre animal. L'original du passeport devra être valable 1 jour avant l'arrivée de l'animal & les documents requis restants devront être présentés à la date d'arrivée."

27 mars 2008

Vues aériennes de Layan

Nous avons fait appel à la société Helicam, afin de prendre des photos aériennes de la villa que nous construisons sur la plage de Layan dans la baie de Bang Tao.

                 Pan_52images

La propriété de 4 000 m² se dresse sur un terrain d'une superficie totale de 16 000 m² (soit 10 Rai)  dominant les eaux turquoises de la plage de Layan. Orientée sud-ouest, la villa est dotée d'une vue imprenable sur l'île de Ko Tha et sur la mer.

                  Pan_34images_small 

Derrière la villa, on aperçoit la résidence du manager, les logements des ouvriers ainsi que le terrain de tennis en construction à l'extrémité du site.

                  Img_8335_small

Non loin de la très belle plage de Nai Thon et du parc national de Sirinath, la propriété est située dans un environnement naturel, encore préservé de l'urbanisation.

                  Layan

 

La prise de photo ou de vidéo nécessite deux techniciens: l'un pilote l'hélicoptère miniature, tandis que l'autre manœuvre la caméra vidéo.
 


            Howwetakeaerialphotos1          Howwetakeaerialphotos2

Pour plus de détails consultez le site de la société Helicam: www.helicam-asia.com

21 mars 2008

C'est encore loin?

Voici une question posée à notre agence immobilière (Phuket Immobilière Agency):

Je voudrais acheter une villa à Phuket. Je suis intéressée par une villa située à Nai Harn Beach. Je voudrais savoir si c'est prés de l'école internationale (British Curriculum International School, Phuket – BCIS).

Cfpmap_3 Nai Harn est loin des école internationales (BCIS et QSI). J'ai connu des résidents qui justement quittaient le sud de l'île à cause du trajet vers l'école britannique. En effet, aux heures d'affluence le trajet pourra vous prendre presque une heure; ce en grande partie à cause du feu du carrefour de Central Festival qui peut vous faire perdre un quart d'heure.

Vous trouverez ici une carte interactive montrant les distances entre les principales régions de Phuket:
http://www.botanvillage.com/location.php

Cependant il y a des choses qu'une carte (uniquement) routière ne révèlent pas.

Les goulets d'étranglement de circulation en sont une.
Nous avons vu le problème du carrefour de Central – Big C (le feu dure 3 minutes mais comme on le rate au moins une fois avant de passer cela fait rapidement: 3+3+3+3= 12 minutes).
Sous un aspect inoffensif, le rond point de Chalong est aussi redoutable.

La topographie influence aussi énormément.Islandmap_2

Un petit rappel géographique.
Phuket est l'île la plus grande de Thaïlande, mais l'une des provinces les plus petites en surface : 539 km2 et 570 km2 si l'on compte les 39 îles et îlots avoisinants.
70% de la surface de Phuket est constituée de montagnes ou collines s'étirant du nord au sud, alors que les 30% restants sont des plaines s'étendant principalement dans les régions centrales et orientales de l'île.
Il n'y a pas de rivières importantes mais un total de 9 ruisseaux (klong). Les plages de sables blancs favories des touristes s'étirent le long de la côte ouest.

Donc vous l'avez compris les communications vont être plus faciles dans la partie est et centrale de l'île desservie par un réseau de voies expresses, alors que toute la partie ouest est barée de collines avec une dénivellation abrupte ce qui impose des routes sinueuses, lentes et dangereuses.
Certaines régions comme Kamala n'ont qu'un axe nord – sud. Ce qui fait que, même si à vol d'oiseau le trajet Kamala – BCIS a l'air court, il prend pratiquement plus de temps que d'aller de l'école Britannique à Laguna.

Ces considérations pratiques expliquent que l'endroit de prédilections des étrangers qui veulent s'installer à long terme à Phuket est le centre, c'est à dire Kathu, car c'est très proche de tout (écoles, centres administratifs et commerciaux, hôpitaux, plages, golfs).

19 mars 2008

Le gouvernement thaï facilite la création de sociétés

Le gouvernement thaïlandais, poussé par le Ministère du Commerce, est en train d'adopter des amendements majeurs à plusieurs dispositions du droit des sociétés et des associations dans le but de simplifier ou de supprimer les procédures inutiles statutaires au titre du Code civil et commercial. La modification a été publiée dans le Journal Officiel le 3 mars 2008 et sera effective le 1 er juillet 2008.

Entre autres choses, le minimum obligatoire pour constituer une société anonyme est réduit de sept actionnaires à trois. Les entreprises existantes autant que les nouvelles pourront profiter de la nouvelle loi.

Requérir seulement trois personnes au lieu de sept pour signer le mémorandum d'association (M.o.A. équivalent du projet de statut de la société) rendra le processus plus facile et plus rapide.

Un haut fonctionnaire du Ministère du commerce prétend que l'avantage pour les entreprises existantes sera que les actionnaires prête-noms détenant des participations minoritaires (normalement une part chacun) auront la possibilité de se retirer de la société. De nombreuses entreprises se préparent à réduire le nombre de leurs actionnaires.

Contrairement au nombre sept, qui n'a jamais été clarifié, le minimum de 3 associés s'explique par l'exigence de la majorité des actionnaires pour prendre certaines décisions qui existe encore dans certains statuts (si le nombre était pair, on verrait des cas où il serait impossible de départager les voix).

Un autre changement apprécié est que le processus d'intégration qui prend au moins neuf jours au titre de la présente loi pourra ne prendre qu'une journée dans le cadre de la nouvelle loi.

La nouvelle loi prévoit que tant la société que les statuts (ou M.o.A.) de celle-ci pourront être enregistrés en même temps en une journée, si toutes les conditions requises sont réunies lors de l'assemblée statutaire. Ceci est un pas en avant qui contribuera à aligner la Thaïlande sur la pratique internationale.

Les règles sur la prise de décisions par les actionnaires sont simplifiées également.

Actuellement, une résolution spéciale est nécessaire pour des questions importantes comme le changement de nom de la société, le changement d'adresse d'une province à une autre, les capitaux, les objectifs ou les statuts de l'association. Cette résolution spéciale doit être adoptée et ensuite confirmée par deux assemblées d'actionnaires successives.

Ladite double approbation prend au moins 21 jours et est la principale raison pour laquelle, dans la pratique, elle a été ignorée et contournée par des réunions antidatées.

Le nouvel amendement permettra l'adoption d'une résolution spéciale par une seule assemblée des actionnaires par au moins trois-quarts des voix des actionnaires présents et habilités à voter.

Enfin la nouvelle loi permet à un “partnership” existant (équivalent d'une Société en Noms Collectifs dans laquelle les obligations des associés ne sont pas limitées) d'être convertie en une société anonyme, sous réserve de certaines formalités.

Bien que ce changement représente une avancée pour les entrepreneurs thaïlandais, cela n'influencera pas vraiment les investissements étrangers. En effet, si on prend l'exemple des étrangers qui constituent une société afin d'acquérir un bien immobilier, ceux-ci préfèreront sans doute continuer de diviser les parts sociales entre plusieurs prête-noms afin de diluer le pouvoir de chacun de ces prête-noms.

16 mars 2008

Investir: Phuket ou Bangkok?

Voici une question qui m'a été posée sur notre site d'agence (www.phuketimmo.com).

Je souhaiterais savoir si un investissement s'avérerait plus avantageux à Bangkok ou bien à Phuket.


Monsieur,

Merci pour votre e-mail.

Je pense qu'un investissement sur Phuket à plus de chances de s'apprécier rapidement.
Bien que Bangkok soit la capitale, mon opinion est que ce marché est un peu passé. Bangkok présente de surcroît l'inconvénient de ne pas être en bord de mer, d'être l'une des villes les plus polluées au monde et surtout de s'enfoncer (la ville a été construite sur un marais et serait condamnée à être inondée).

Phuket attire non seulement les touristes, mais aussi le retraités et certains expatriés qui délaissent justement les métropoles surpeuplés comme Hong Kong, Bangkok ou Singapour pour obtenir une meilleure qualité de vie tout en diminuant leurs frais.

A noter aussi qu'à Phuket vous pouvez, par exemple, acheter un appartement proche de la mer, que vous utiliserez lors de vos vacances et qui vous rapportera un revenu locatif le reste du temps. Chose que vous ne pourrez pas faire à Bangkok puisqu'il ne peut s'agir que de location à long terme et non saisonnière.
De plus, certains promoteurs de Phuket propose des crédits aux acquéreurs qui font entrer leur bien dans le pôle locatif (rental pool) du projet, alors que le crédit est quasi impossible dans le reste de la Thaïlande.

Voir comme exemple de biens destinés à la location saisonnière:

Appartement vue sur mer (cliquer sur l'image pour voir le projet)

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