Marché Immobilier

Singapour: Il est nécessaire de refroidir le marché !

Article original: http://property-report.com/singapore-property-magazine.php?con_id=1000&date=112009

The necessity to cool SG property prices

The releasing of more land and the removal of deferred payment schemes will help remove speculators from the property market and stabilise prices.

by Khalil Adis

Market watchers and analysts have welcomed the Singapore government’s move to cool down the property market after signs of speculations were seen to push property prices upwards by almost 16 percent in the third quarter, which may price genuine home buyers and long-term investors out of their purchasing power.

“The measures are aimed at speculators and not genuine investors or home buyers. Speculators were fairly rampant in the months prior to the September 14 announcement, which saw many projects offering only upfront deposit with deferred payment upon completion. Speculators were also blamed for the acute spike in property prices from April to June, which saw property price rising by almost 16 percent quarter-on-quarter,” says Donald Han, managing director for Cushman & Wakefield Singapore.

Pauline Goh, managing director for CB Richard Ellis (CBRE) comments: “The measures are aimed at cooling the market by lowering demand and increasing supply. On the demand side, the removal of the special payment schemes will effectively encourage homebuyers to reassess their cash flow position carefully before they make purchase commitments.”

Indeed, what started as the worst recorded fall in history in Singapore’s property price index in the first quarter of this year soon witnessed the sharpest increase in a decade in the third quarter, further defying property analysts’ expectations. 

The first quarter witnessed the price index dropping 14.1 percent quarter-on-quarter. However, just two quarters later, it posted a stunning V-shaped recovery with an increase of 15.9 percent, flash estimates from the Urban Redevelopment Authority’s (URA) shows.

According to the URA’s flash estimates, prices of non-landed private residential properties increased by 16.2 percent in the core central region, 19.1 percent in the rest of central region and 15.4 percent in the outside central region in the third quarter. In comparison, prices of non-landed private homes decreased by 5.2 percent, 4.4 percent and 2.3 percent in the core central region, rest of central region and outside central region respectively in the second quarter.

This sharp V-shaped recovery has prompted fears that a property bubble is forming and that property prices in Singapore have become too inflated driven by low interest rates. Before the government’s announcement, the property market was already feeling the heat with condominium showrooms packed with property agents armed with blank cheques acting on behalf of speculators. 

James Tan, is one such investor, who bought one unit at Martin Place in January hoping to flip his property by the first quarter of 2010. “Back then, the prices were low at $1, 500 per sq ft which has now gone up to $1, 700 per sq ft, “ says Tan. He paid the 20 percent down payment at $500, 000 and hopes to flip his property before his bank loan kicks in when Martin Place will obtain its Temporary Occupation Permit (TOP).

The removal of the Interest Absorption Scheme (IAS) and Interest-Only Housing Loans (IOL) is expected to put a damper on market sentiment by removing any speculative elements. 

The escalating prices, driven by speculators, are a cause for concern as recent data from the Ministry for Trade and Industry (MTI) shows that Singapore is just fresh out of a recession. 

Analysts say removing the IAS and IOL schemes will bring stability to the property market, in line with the country’s economic growth. “The measures are aimed at stabilising the market and not letting prices runaway from the reality of an economic downturn. Any rise in prices should commensurate with the rate of economic expansion,” says Han.

The removal of such deferred schemes now mean investors like Tan cannot defer their payments and will have to make a financial commitment to their properties for the medium to long-term.

CBRE notes that genuine buyers, who buy for owner occupation, as well as investors, who intend to hold onto their investment for a reasonable amount of time, would now have opportunities to make their purchases without excessive speculation pushing up prices to unnatural levels. This would favour cash rich homebuyers and investors who can afford the 20 percent downpayment and beyond. Meanwhile, others may have to buy private properties from the secondary market. 

“Homebuyers who only have sufficient funds for the upfront downpayment of 20 percent would now have to hold back on their buying decision for newly-launched projects, looking instead to projects that are close to TOP when they can sell their existing home to finance the new purchase,” says Li.

Still, that has not deterred homebuyers from flocking to showrooms recently with the launch of new mass-market condominium developments like City Developments’ (CDL) Hundred Trees, partly fuelled by its IAS.

“Sept 14 ‘cooling measures’ did not put a dent in sentiment with showflats continuing to be filled with potential investors and subsequent encouraging sales numbers achieved for projects such as Hundred Trees and Trilight. Even high-end offerings such as Seven Palms received warm reception with units sold at a record price of S$3, 200 per sq ft,” says Han.

Hundred Trees was still able to offer buyers to take up the IAS as some projects were offered with the scheme before the removal ban kicked in. 

Meanwhile, cash rich investors like Tan say the government’s measure will not deter him from going ahead to make his purchase had he made his purchase now. “I will still have enough to finance the remaining 80 percent although I may be a little tight,” Tan says.

The government has also announced the releasing of more land – something analysts say will help moderate sales volume to a more sustainable level.

“On the supply side, the re-introduction of the confirmed list back into the government land sales programme will provide better visibility to the market on the pipeline of future supply. These measures should help to moderate, to more sustainable levels, the current sales momentum which has escalated since March and looked set to easily exceed the record volume of 14,811 units in 2007," says Goh.

“Developers have been putting in aggressive bids for Government Sales of Sites land tender, and judging from the last round at Serangoon Avenue, where a record number of 15 developers took part in the exercise – we are confident that the residential market is going through a sustainable’ growth phase,” says Han.

Despite the various measures, analysts expect sales volume and prices for private homes for the rest of the year to improve with less volatility.

Il faut « Faire exploser la bulle immobilière chinoise », suggère le Quotidien du Peuple

Une analyse de Contre Info reprennant une information du Quotidien du Peuple en ligne du 6 novembre 2009.

La Chine est en proie à une frénésie de spéculation immobilière qui inquiète le Quotidien du Peuple, organe officiel du régime. Sur les dix opérations immobilières les plus chères réalisées cette année, six l’ont été par des entreprises publiques, qui trouvent là un moyen plus expéditif de réaliser l’objectif de croissance assigné par le pouvoir, et se financent à bon compte en utilisant les crédits accordés au titre du plan de relance A Shanghai les prix peuvent augmenter par endroit de 30% en un an. « Le salaire moyen d’un diplômé de l’université est 24 000 yuans par an, mais c’est le prix moyen de 1 m carré dans une ville chinoise. Il faudrait donc 80 ans pour un jeune diplômé pour acheter un appartement de taille moyenne », calcule un agent immobilier, qui prévoit que cette bulle immobilière va bientôt éclater.

Le Quotidien du Peuple, 6 novembre 2009

Lorsque la Chine a annoncé son plan massif de relance économique, cette série de mesures était surtout orientée pour mettre l’économie sur une trajectoire de croissance à long terme et non pas pour attiser un nouveau boom immobilier.

Mais les craintes augmentent concernant le fait que le plan de relance de 4 trillions de yuans (586 milliards de dollars) a été siphonné afin de gonfler la bulle immobilière qui risque d’éclater bientôt.

Pour de nombreux acheteurs potentiels, les prix des logements étaient déjà trop élevés quand les mesures ont été lancées en novembre de l’année dernière. Pourtant, l’écart entre les salaires et les prix immobiliers pourrait se creuser davantage si les sommes qui sont actuellement dépensées lors des enchères des terrains sont un indicateur.

Partout dans le pays, les compagnies achetant des parcelles de terre, surnommées di wang （地王）, ou « les rois de la terre », empochent des sommes sans précédent lors des enchères frénétiques.

Ce qui a cependant surpris de nombreux analystes expérimentés dans ce domaine, c’est que la plupart des appels d’offres soit effectuée par des entreprises publiques (entreprises d’Etat), qui ont facilement l’accès à des moyens de financement grâce au plan de relance.

Sur les 10 principales acquisitions de terre les plus chères dans les grandes villes de Chine cette année, 6 ont été faites par des entreprises publiques.

Le mois dernier, Poly Real Estate Group Co Ltd, un important promoteur immobilier chinois et une filiale du conglomérat d’Etat Poly Group, a payé 1,79 milliards de yuans - près de 7.000 yuans par mètre carré - pour une parcelle de terre à Nanjing, la capitale de la province du Jiangsu, ce qui en a fait le morceau de terre le plus cher dans la ville pour le développement commercial.

China Overseas Land and Investment, une compagnie de développement immobilier cotée à la bourse de Hong-Kong et une filiale de la compagnie publique China State Construction Engineering Corp, ont acheté des terres en septembre dans le district de Putuo au centre de Shanghai pour 7 milliards de yuans, ce qui fait plus de 22 000 yuans par mètre carré. Une partie de cette parcelle n’a pas attiré de soumissionnaires lorsqu’elle a été mise en vente pour 1,6 milliards de yuans en juillet de l’année dernière.

Les transactions provoquent la consternation parmi les fonctionnaires du gouvernement chinois, dont Li Rongrong, le président de la Commission de l’administration et de la supervision des fonds publics, qui a déclaré récemment que les entreprises publiques devraient se concentrer plus sur leurs activités principales.

Toutefois, malgré les inquiétudes concernant les moyens investis dans la relance économique, la situation a mis les patrons des entreprises publiques face à un dilemme, car les rendements rapides de la propriété permettent aux entreprises d’atteindre les objectifs de performance fixés par le gouvernement.

"En raison de la vitesse à laquelle la propriété immobilière peut être développée en Chine, les entreprises publiques peuvent obtenir un retour de la promotion immobilière en une seule année. Les retours des investissements des projets de recherche et de développement ou d’un nouveau procédé de fabrication sont beaucoup plus lents", a déclaré Bing Zhang du cabinet de consultation en gestion AT Kearney, basé à Shanghai.

Cependant, Pan Shiyi, le président de Soho, un promoteur immobilier privé, a déclaré que le comportement de certaines entreprises publiques lors des enchères défie toute logique.

L’un des concurrents de son entreprise, Franshion Properties, une filiale de la compagnie Sinochem, qui appartient entièrement à l’Etat, a brillamment remporté l’offre pour les terres à Beijing pour 4,06 milliards de yuans en juin.

"C’était beaucoup plus que ce que proposaient les autres soumissionnaires", a déclaré Pan. "La plupart des entreprises publiques ont un accès facile aux prêts bancaires, et beaucoup d’entre elles se tournent vers l’immobilier car elles sont réticentes à investir dans le secteur manufacturier, le problème de sur-approvisionnement existant toujours après la récession."

Beaucoup de personnes opérant dans le secteur de l’immobilier sont inquiètes que les entreprises publiques ont eu la plus grande part du fonds de relance économique de 4 trillions de yuans.

Si c’est le cas, cela met les entreprises privées dans une situation désavantageuse, selon Ren Zhiqiang, le président de Huayuan Property Co Ltd à Beijing, qui ajoute : "Les entreprises d’Etat ont un avantage dans la collecte de fonds et le coût de leur collecte de fonds peut être beaucoup plus faible que celle des sociétés privées".

La question est de savoir quel sera l’impact de l’inflation des prix de la terre sur la propriété à long terme ?

Le coût moyen d’une propriété résidentielle dans les 70 plus grandes villes de Chine a déjà augmenté de 2,8% au cours des 12 mois par rapport à septembre dernier, montrent les chiffres qui ont été publiées par le Bureau national des statistiques.

James MacDonald, directeur de recherche chez les agents immobiliers Savills à Shanghai a annoncé que ces statistiques pourraient même sous-estimer la situation réelle. "Dans certains cas, on peut espérer des prix 10 à 30% supérieurs à ceux du deuxième trimestre de l’année dernière", a-t-il dit.

Il a expliqué que ceux qui paient des prix élevés pour les terres auront pour objectif de rembourser leurs dépenses d’origine lorsque le développement sera terminé, ce qui signifiera de nouvelles hausses des prix à l’avenir.

"Pour que les entreprises réalisent des bénéfices, ils ont besoin de vendre la propriété pour une valeur supérieure au coût du terrain, la construction, le travail et l’administration. Cela signifie que les acheteurs fonciers spéculent sur une nouvelle augmentation des prix de l’immobilier", a-t-il ajouté.

Mais beaucoup craignent que ce modèle n’est pas durable, dont Zhang de AT Kearney, qui considère que beaucoup de particuliers ont déjà atteint leur limite.

"Le salaire moyen d’un diplômé de l’université est 24 000 yuans par an, mais c’est le prix moyen de 1 m carré dans une ville chinoise. Il faudrait donc 80 ans pour un jeune diplômé pour acheter un appartement de taille moyenne", a-t-il dit.

Une chose va inévitablement arriver avec cette bulle : elle va bientôt éclater, a-t-il ajouté. "Je ne dis pas si cela va se passer l’année prochaine car il est très difficile de prédire un temps précis quand cela va arriver. Mais cela pourrait certainement se produire d’ici 3 ou 5 ans. Lorsque cela se produira, il y aura des répercussions graves sur l’économie, parce que beaucoup d’industries dépendent directement du marché immobilier. "

Il serait difficile de distancier les entreprises publiques chinoises du marché immobilier. Sur les 130 entreprises énumérées par la Commission des actifs d’Etat, 80 sont impliquées dans l’immobilier et pas moins de 16 sont des sociétés de promotion immobilière.

Wang Yulin, le chercheur principal du ministère du Logement et du Développement rural et urbain a dit qu’il serait erroné d’exclure des sociétés appartenant à l’Etat des investissements dans le secteur immobilier, et il a rejeté les suggestions que les entreprises d’Etat sont libres de devenir des spéculateurs fonciers.

"Les grandes entreprises publiques sont surveillées de près en termes de dépenses et elles ne vont pas dépenser de l’argent volontairement. Quelle que soit la propriété d’une entreprise, elle a le droit d’entrer dans n’importe quel secteur et y faire des affaires, a-t-il dit.

Les entreprises d’Etat n’ont guère d’autre choix que d’investir dans l’immobilier, a ajouté Larry Lang, professeur de finance à l’Université chinoise de Hong-Kong, selon lequel les sociétés ont été les principaux bénéficiaires des fonds du plan de relance économique, mais ne disposaient pas d’autres projets d’investissement intéressant. "Ils ont choisi d’utiliser cet argent pour acheter des actions et des terres", a-t-il dit.

On ignore précisément combien d’argent du plan de relance a été dépensé pour l’acquisition des terres parmi les entreprises d’Etat. Dong Xia nan, le chef analyste en macroéconomie pour une compagnie de courtage Industrial Securities, affirme : "C’est quelque chose qui est difficile à vérifier."

Toutefois, de nombreux analystes craignent une répétition du scénario qui s’est produit au Japon dans les années 1990 : le pays a connu une « décennie noire » après avoir vécu une longue période de récession liée à la chute brutale des prix des logements.

"Si la bulle immobilière éclate en Chine, cela affecterait un grand nombre d’industries dépendant du secteur de l’immobilier en plein essor. Les consommateurs ne vont pas acheter les meubles et d’autres produits de consommation", a déclaré Zhang. "Et cela ne rendra pas nécessairement les logements plus abordables. Les consommateurs perdraient leurs emplois et les pauvres deviendraient encore plus pauvres. L’écart entre les riches et les pauvres va se creuser davantage car les riches pourront conserver leurs biens."

MacDonald de Savills a toutefois déclaré qu’il n’y a pas de raison de paniquer concernant l’effet immédiat des acquisitions récentes sur les prix des logements.

"Il faudra 2 ou 3 ans pour que ces terres soient transformées en des propriétés immobilières mises en vente. En ce moment, le marché de l’immobilier pourrait se comporter très différemment de la façon dont il le fait maintenant, ajoute-t-il. "Les revenus moyens connaissent une croissance de 10% par an, et les prix pourront augmenter jusqu’à plus de 30% à ce moment là, le taux d’accessibilité économique restant le même."

En attendant, les entreprises publiques ont été averties qu’elles pourraient regretter d’être nommées « les rois de la terre » avec le rush immobilier qu’elles ont entamé, les analystes prédisant qu’elles seront obligées de payer un jour pour leurs excès dans les investissements immobiliers.

"Ces entreprises vont regretter de payer le prix fort et l’histoire va prouver qu’elles n’agissent pas d’une façon rationnelle", a déclaré Ronnie C. Chan, président de Hang Lung Properties Ltd, une compagnie cotée à Hong-Kong.

Les prix des propriétés résidentielles en Afrique du Sud augmentent en glissement annuel

Source de l'article en Anglais: Property Wire
Mardi 28 juillet 2009 

Le marché résidentiel en Afrique du Sud semble faire face à la baisse globale bien que les inquiétudes augmentent au sujet du nombre croissant de saisie de biens hypothéqués. 
Selon le dernier index immobilier, le prix moyen d'une propriété en Afrique du Sud a augmenté de 1,2% en glissement annuel en juin.

Cependant, les chiffres fournis par Ooba, la plus grosse entreprise de crédit immobilier du pays, ne doivent pas être pris comme un signe de complet rétablissement, nous prévient son directeur, M. Saul Geffen:

"Plutôt  que de suggérer une reprise du marché, cela peut-être attribué à un déplacement vers des propriétés plus chères en juin, due à la capacité des acheteurs aisés à mieux s'adapter aux pratques restrictives des établissements de crédit".

Le prix moyen d'achat selon l'oobaromètre était de 784'427 Rand (71'276 €) en juin 2009, en hausse par rapport à 774'449 Rand (70'369 €) en juin 2008. Le prix d'achat moyen a aussi augmenté de 1,4% d'un mois sur l'autre en mai de cette année.

Cependant, le prix moyen d'habitations achetées par des consommateurs qui accèdent à la propriété pour la première fois a chuté de 14,1% en glissement annuel, une chute de 16,8% par rapport à mai 2009.

Pour M. Geffen: "Ceci montre clairement la pression qui pèse sur les primo-accédants due aux critères restrictifs des banques, en particulier les critères en matières de premier versement, qui rendent l'accés à la propriété plus difficile et qui affectent le prix des propriétés".

Les études montrent que les acquéreurs de biens immobiliers doivent aujourd'hui verser en moyenne 18,9% du montant de leur achat dès la signature, alors qu'en juin de l'année dernière la moyenne de l'acompte était de 12,2%.

"Nous nous attendons à ce que les conditions économiques actuelles continuent de gêner le marché immobilier jusqu'à la fin de 2009, avec une reprise prévu à la moitié 2010", conclue M. Geffen.

Les agents immobiliers en  Afrique du Sud rejoignent aussi un programme de vente rapide qui vise à aider les propriétaires qui ont besoin de vendre en urgence afin d'éviter la saisie de leur bien. Un agent déclare que cela fonctionne très bien et que son agence a vendu plus de 62 propriétés pour une valeur totale de 41 million de Rand (environ 3,7 millions d'Euros).

Selon M. Berry Everitt, directeur général de Chas Everitt International Property Group, il est logique que les agents aident les propriétaires, qui ont du mal à joindre les deux bouts, à éviter de voir leur propriété saisie pour les banques.

"Cela aide à la fois les vendeurs désespérés et les acheteurs sérieux. Les propriétaires qui ont des problèmes peuvent éviter la saisie et préserver leur indice de solvabilité, ce qui signifie qu'ils peuvent poursuivre leur vie sans porter le poids d'une dette ingérable".

Le Quick Sell plan (plan de vente rapide) a été présenté par FNB Home Loans afin d'organiser une solution pour que les propriétaires puisse vendre rapidement leur bien. Un prix de réserve minimum est établi pour chaque propriété du programme de vente et les acquéreurs, présentés par les agents partenaires de FNB, se voient proposer un crédit allant jusqu'à 100% de la valeur de l'acquisition. Ces acheteurs reçoivent par ailleurs un rabais de 50% sur les frais de mutations et d'enregistrement du crédit; et la commission des agents est payée par FNB.

Le Brésil prospère de nouveau sur la scène de l'immobilier

Article originel en Anglais: Brazil booms again on real estate stage
Par Adriana Garcia, daté du 23 juin 2009.

NEW YORK (Reuters) - L'immobilier brésilien remonte en flèche après s'être essoufflé à la de l'année dernière, alors que les ventes rebondissent dans l'un des meilleurs marchés émergents, a déclaré lors d'une entrevue mardi (16/06) un investisseur de immobilier basé à New York. 

Lancé il y a deux semaines, un projet résidentiel de 104 unités destiné aux familles à revenus moyens de Sao Paulodu quartier de Vila Carrao en est le meilleur exemple dit Thomas Sapiro, président de GoldenTree InSite Partners lors du sommet immobilier Reuters Global Real Estate Summit.

" Nous avons vendu toutes les unités en quatre heures " annonce Shapiro, ajoutant que la société a récemment levé environ 500 millions de Dollars pour y investir. Selon lui le marché immobilier brésilien avait pris la tasse au quatrième trimestre mais est remonté "substantiellement" depuis.

"Le Brésil avait adopté un profil bas  durant les derniers mois" ajoute-t-il. Ceci était bon pour son entreprise afin d'identifier les opportunités d'investissement, tandis que les sociétés immobilières cotées en bourse locales comme Cyrella (CCPR3.SA: Cours, Profil, Recherche, Stock Buzz) et Gafisa (GFSA3.SA: Cours, Profil, Recherche, Stock Buzz) souffraient de la débacle de la bourse.

"Très peu de fonds furent levés au Brésil car ils ont oublié le B dans BRIC" explique Shapiro en ajoutant que le plus gros de l'argent disponible est parti vers l'Inde et la Chine. Le R dans BRIC est pour la Russie.

"Il était alors difficile de trouver quelque chose ayant de bons fondamentaux... sans fuite de capitaux". 

Shapiro affirme que les fondamentaux de l'économie brésilienne apparaissent meilleurs que prévus pour l'année en cours et une aide de l'état a aidé le marché immobilier à se relever.   

Il rappelle que la classe aisée au Brésil préfère traditionnellement investir dans des actifs tangibles lors de crises, notant que les Brésiliens ne sont pas des investisseurs en bourse typiques. 

Il a écarté les risques d'une bulle immobilière, comparable à celle des États-Unis et de l'Espagne, dans les pays d'Amérique Latine. 

"Le Brésil n'a jamais été endetté par des effets de levier et les hypothèques ne représentent que 2% du PIB.
Ça (un bulle) pourrait arriver dans le future, mais je ne le voit pas pour aujourd'hui.
C'est particulièrement vrai pour le marché résidentiel; dans un pays où manquent 8 millions d'habitation, les acquéreurs de ces propriétés ne sont pas des spéculateurs", a-t-il estimé.

La reprise du marché asiatique prévue pour 2010 par les investisseurs

Article originel en Anglais: Asia recovery predicted in 2010 by investors

Selon l'AREA, Asian Real Estate Association (Association Asiatique de l'Immobilier), les investisseurs suspendent toujours leurs placements à court terme dans les fonds immobiliers non cotés en bourse, mais restent engagés sur le long terme. Les résultats de l'étude Investment Intentions Asia 2009 (intention d'investissements Asie 2009) montrent que 50 % des investisseurs prévoient à moyen terme (3 à 5 ans) d'augmenter leurs prises de  participation dans des fonds immobiliers non cotés en bourse contre 24% à court terme (1 à 2 ans). 

Nicholas Loup, co-directeur de Grosvenor Asia Pacific déclare:

"Il n'est pas surprenant que les resultats de l'étude de cette année coïncident avec l'humeur actuelle de l'investissement dans l'économie global. Alors que les investisseurs des fonds immobiliers non-listés se concentrent sur des problèmes de gestion dans les investissements courants à cause des conditions du marché, leurs regards commencent à se porter vers la perspective de reprise avec croissance sur plusieurs marchés. Ce n'est pas une question de découplage, mais c'est plutôt que la plupart des pays (de la région) sont entrés en récession avec des banques bien capitalisées et ayant un bas niveau d'endettement public et privé et sont maintenant menés par le retour de la croissance de la Chine qui continue de moderniser ses infrastructures physiques et fiscales à une allure impressionnante."

Les résultats de l'étude soulignent aussi les raisons pour lesquelles les investisseurs resteront engagés dans les fonds immobiliers asiatiques non-côtés sur le long terme. L'accès à l'expertise de gestion était la raison la plus importante de l'investissement par les investisseurs, les directeurs de fonds et les directeurs de fonds de fonds. Les investisseurs ont aussi souligné l'accès à de nouveaux marchés et secteurs.

Les sondés expliquent que les principaux obstacles à l'entrée dans le secteur des fonds immobiliers non-cotés étaient les conditions du marché et le manque de transparence. Entre 42 et 65% des investisseurs, directeurs de fonds et directeurs de fonds de fonds citent les conditions du marché et le manque de transparence et d'information sur le marché comme obstacle à l'investissement dans ce secteur.

"L'étude montre que les investisseurs reconnaissent les avantages des fonds immobiliers non-cotés. Cela aiderait au développement du secteur sur le long terme. AREA prend aussi en compte les obstacles et nos initiatives amélioreront la transparence du marché et apporteront une meilleur compréhension des problèmes auxquels ce secteur doit faire face durant cette période difficile", dit Robert Lie, le co-directeur de Redevco Asia.



Les perspectives à moyen terme des investisseurs, plus optimistes, coïncident également avec l'opinion des sondés selon laquelle le marché immobilier en Asie va repartir en 2010.
67% des investisseurs et 72% des directeurs de fonds tablent sur une reprise en 2010; par comparaison, 50% des directeurs de fonds de fonds prévoient une reprise en 2011. Le pessimisme des prévisions des directeurs de fonds de fonds est peut-être dû à leur tendance à investir dans la région avec des stratégies plus risquée et également plus rentables.

La Chine, l'Australie et le Japon apparaissent dans 8 des 10 emplacements préférés des sondés. Les investissements dans le secteur résidentiel et es magasins de détail en Chine mènent la marche pour les investisseurs; alors que les magasins de détail en Chine, les bureaux en Australie et au Japon était la cible des directeurs de fonds de fonds.
L'investissement dans les bureaux japonais est aussi attrayant pour les directeurs de fonds, suivi de l'immobilier résidentiel chinois.


L'étude fournit un guide sur les tendances attendues des participants au secteurs des fonds immobiliers non cotés asiatiques durant l'année qui vient. Elle a été menée par l'INREV, l'association des investisseurs pour les véhicules immobiliers non cotés (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles) et, pour la première fois, par la PREA, l'association des pensions immobilières (Pension Real Estate Association) aux États-Unis.
L'étude a collecté 73 réponses, en augmentation comparée aux 65 réponses reçus en 2008.

Les résultats de l'étude sont groupés en 3 types:

1. Investisseurs institutionnels (26% des personnes ayant répondu à l'étude),
2. Directeurs de fonds (50%),
3. Directeurs de fonds de fonds (24%).

Une ventilation des sondés en fonction de l'emplacement de leur siège social principal montrent que 44% de ceux-ci sont basés en Europe, 30% en Asie et 26% aux États-Unis.

Vers une bulle immobilière en Chine ?

Les pays développés ont connu leur bulle immobilière avant une chute en guise de purge contre la spéculation. La Chine pourrait-elle tendre vers le même schéma ?

En effet, un chiffre est marquant, en une semaine seulement, les prix de l'immobilier à Pékin dans les quartiers d'affaires ont augmenté de 6,5% ! La raison ? Un marché immobilier moins encadré par l'Etat tout puissant chinois et une brèche pour les investisseurs étrangers. Les prix de l'immobilier s'emballent.

Pourtant le marché immobilier est encore nettement encadré par l'Etat et l'accès pour les spéculateurs y est difficile, mais faute de meilleurs investissements...

Il faut dire que les chinois devront bien se loger et la population continue de croître dans les grandes villes.

Immobilier marocain soutenu par les étrangers

Voir l'article original sur : saidia.colonie-maroc.com

Les officiels et des patrons de grandes sociétés de promotion immobilière multiplient les sorties médiatiques pour soutenir que le marché du logement n’est pas touché par la crise. A leurs déclarations s’oppose l’évolution très molle depuis quelques mois des crédits immobiliers accordés aux particuliers, particulièrement durant les quatre premiers mois de l’année 2009.

L’encours de ces derniers n’a en effet progressé que de 5,3% entre fin décembre 2008 et fin avril dernier. Qui dit vrai, qui dit faux ? Comment expliquer le décalage ? Promoteurs et agents immobiliers, banquiers et notaires s’accordent à dire que le marché connaît des perturbations. Si les plus pessimistes évoquent un blocage des transactions, les plus optimistes, banquiers entre autres, préfèrent parler d’une période transitoire impliquant un repositionnement stratégique. En fait, la question est de savoir si l’accalmie que reconnaît tout le monde n’a pas abouti à un retour des prix à des niveaux plus raisonnables.

Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), estime que le marché est très calme depuis plusieurs semaines et que la correction des prix a bien eu lieu. « Pour Marrakech et Tanger par exemple, nous avons constaté des baisses importantes allant jusqu’à 20 voire 25%. A Casablanca, nous remarquons une résistance des prix même s’il y a moins de transactions. Cependant, le haut de gamme a accusé une petite régression de 10% dans des quartiers comme Val fleuri », estime le président de la FNPI. Selon lui, toutefois, le cas de la métropole est très différent des autres villes. « Les revenus sont plus importants à Casablanca comparativement aux autres villes. De plus, l’absence de l’offre et surtout de la réserve foncière participe au maintien des prix », explique M. Ibn Mansour.

Son avis est largement partagé par les agents immobiliers. Samir Benmakhlouf, DG de Century 21, constate une légère baisse des prix qu’il qualifie de « retour à la normale ». Et ce sont les villes connues pour les résidences de très haut standing comme Marrakech et Tanger qui sont les plus touchées par cette baisse.

Les marges restent confortables

Quoi qu’il en soit, « le marché de l’immobilier stagne, mais ne s’effondre pas. Si les promoteurs réalisaient des gains de 150% il y a un an, ils ont revu leurs prétentions à la baisse pour se contenter de 70 à 75% de marges », souligne M. Benmakhlouf. Il explique, en plus, que « ceux qui doivent rembourser des crédits acceptent de faire des efforts sur les prix sans pour autant vendre à perte ». Pour illustrer ses propos, l’agent immobilier donne une moyenne des prix au m2 dans plusieurs quartiers à Casablanca. Ainsi, pour ce qui est des quartiers chic de la métropole tels que Racine, Maârif, Gauthier et Massira Al Khadra, les logements neufs se vendent entre 17.000 et 20.000 DH le m2, alors que le logement ancien varie entre 13.000 et 15.000 DH. Dans les quartiers un peu moins huppés tels que boulevard Ghandi ou encore 2 Mars, les prix du neuf se situent entre 14.000 et 15.000 DH le m2 contre 11.000 à 12.000 DH pour l’ancien. Dans les quartiers populaires (Sidi Moumen, Sidi Othman ou Oulfa), les prix du m2 varient entre 5000 DH pour les logements anciens et 7000 DH pour le neuf.

A Rabat, estime M.Ibn Mansour, les prix des terrains nus n’ont pas beaucoup bougé. « Mais ce n’est pas le cas pour les logements en copropriété dans le haut standing dont les prix ont accusé une baisse qui atteint les 15% ». Dans le quartier de l’Agdal, le prix d’un appartement se situe entre 15.000 et 25.000 DH le m2, alors que le terrain nu à usage d’immeubles se négocie entre 18.000 et 25.000 DH/m2. Au quartier Hassan, les appartements de moyen standing sont vendus entre 12.000 et 15.000 DH le m2. Même à Youssoufia et Takaddoum, pourtant considérés comme des quartiers populaires, un appartement moyen standing vaut entre 10.000 et 12.000 DH le m2.

Les banquiers évoquent un repositionnement du marché

Les notaires ne sont pas épargnés par le marasme. « Depuis deux mois, c’est le calme plat de l’activité immobilière. Les transactions ont régressé de près de 80% par rapport à mai 2008 », estime Me Mohammed Alami, notaire à Casablanca. Néanmoins, l’explication qu’il livre diffère de celles données par les autres opérateurs du secteur. « On ne peut parler de baisse ou de maintien des prix au m2 puisque la demande se fait de plus en plus rare. Les cadres, qui constituent le plus gros de la demande sur le moyen standing, sont méfiants à l’égard de l’endettement. Ils ne veulent surtout pas contracter un crédit immobilier, qui leur coûterait cher, surtout dans une période de crise économique » , analyse-t-il. Du coup, poursuit-il, la demande pour ce segment stagne.

Les banques ont une vision plus globale. Elles ne parlent pas de marasme, mais de repositionnement du marché. « L’immobilier vit actuellement une période de transition. Celle-ci s’inscrit dans une nouvelle stratégie de plus en plus adoptée par les différents opérateurs du secteur », explique le directeur de la promotion immobilière d’une banque de la place. La nouvelle stratégie consiste en un repositionnement sur des gammes de plus en plus ciblées. « Les opérateurs ne pensent plus à la production de masse et s’orientent vers une segmentation du marché. C’est pour cette raison que tous ceux qui gravitent autour de ce marché, c’est-à-dire promoteurs, banquiers, agents immobiliers, notaires et autorités de tutelle, sont en train de revoir leurs stratégies en diversifiant leurs offres », ajoute-t-il. Pour ce banquier, le temps du logement social est révolu, « du moins jusqu’à la mise en œuvre effective des outils d’accompagnement censés redynamiser cette branche ».

Au niveau du très haut standing, « c’est la rareté voire l’absence du foncier dans les grandes villes telles que Rabat et Casablanca qui a causé le blocage du marché ».

Mais la plus grande inconnue, estime la même source, concerne sans aucun doute le moyen standing. « Ce marché a été délaissé depuis quelques années déjà. En dehors du programme de logements mixtes qui vient d’être lancé par le ministère de l’habitat et dont on n’a pas encore constaté la mise en œuvre, le gouvernement n’a jamais mis en place une stratégie dédié au moyen standing. Les promoteurs ne s’y sont pas intéressés non plus puisqu’ils se sont rués soit sur le logement social qui offrait des avantages fiscaux, soit sur le haut standing qui leur permettait de faire une péréquation », souligne-t-il. Pour lui, ce dernier se situe généralement entre 300.000 DH, dans une ville de l’intérieur, et 1,2 MDH voire 1,5 million dans la région de Casablanca. « Actuellement, un acheteur de la métropole ne peut pas prétendre à un logement de moyen standing à moins de 1,5 million de DH. Il n’existe pas de projets immobiliers de ce segment à 9000 ou 10.000 DH le m2. Et même si les prix connaissaient une baisse de 15% qui s’apparente davantage à une correction, ils demeurent très élevés pour ce segment », précise le banquier. Pour illustrer ses propos, il cite l’exemple des projets immobiliers qu’il finance dans des quartiers comme Bernoussi ou encore Sidi Moumen ou le m2 construit coûte 9000 DH. « Même si le promoteur assure qu’il s’agit d’un logement de moyen standing, rares sont les cadres qui paieront 1,1 million de DH pour un appartement de 120 m2 à Bernoussi », conclut-il.

Luxe : Les nationaux remplacent les étrangers

Quel est le rapport entre les investissements directs étrangers (IDE) et la stagnation de l’immobilier de luxe ? Pour le directeur de réseau d’une banque de la place, une bonne partie des IDE, qui ont connu une importante augmentation durant les 3 dernières années, concernait des projets immobiliers de luxe (resort). « Ces concepts importés visaient principalement le marché international. Pour preuve, la plupart des promoteurs de ces projets organisaient des road shows dans différentes capitales européennes pour vendre leurs produits à une clientèle étrangère », explique le banquier. Mais avec la chute du marché international, beaucoup de ces projets connaissent sinon une crise, du moins un ralentissement des ventes. Pour faire face à cela, poursuit notre banquier, ces investisseurs ont dû changer leur fusil d’épaule pour s’attaquer au marché intérieur. « Cela implique un repositionnement stratégique qui induit une révision du chiffre d’affaires prévisionnel et de la communication pour pouvoir atteindre la cible marocaine » , conclut-il.

Visiblement, celle-ci est séduite. En témoignent les ventes, ces dernières semaines d’appartements et de villas de luxe, acquis souvent comme résidences secondaires. Un marché de niche, mais qui vaut son pesant de dirhams.

Mises en chantier, les bons chiffres "made in USA"

Au niveau mondial, la reprise économique est conditionnée par un enjeu majeur : la reprise du marché immobilier américain. Ainsi, les indices et autres statistiques que les Etats-Unis peuvent publier font frissonner le monde entier.

Les dernières statistiques en date, celles des mises en chantier, donnent une bonne appréciation sur l'évolution du marché et donc des prix immobiliers. En effet, si l'on construit, généralement c'est que l'on a de la demande. Cette fois-ci les chiffres rassurent tout le monde et semble montrer le bout du tunnel. En mai, les mises en chantier ont augmenté de 17%, un très bon chiffre après de nombreux mois de baisse. Les demandes de permis de construire sont également à la hausse avec un petit +4%. Mais la grande question c'est : avons nous touché le fond ? Ce n'est pas si évident vous dirons certains.

Par ailleurs, il faut relativiser ces chiffres, sur un an, les mises en chantier ont reculé de 45% et les demandes de permis de construire de 47% ! Donc "Wait and see"...

Inde: la demande de logements augmente mais la reprise du secteur immobilier demeure un rêve distant

Article originel en Anglais: India Realty News, 9 juin 2009

Les ventes de résidences remontent sur certains segments du marché, mais les observateurs du secteur ne prévoient pas un rebond avant plusieurs mois alors que les acheteurs du deuxième pays le plus peuplés au monde attendent de nouvelles corrections des prix. Les promoteurs ont commencé de nouveaux projets après une interruption longue d'un an, et remplace aussi d'anciens projets haut de gamme par d'autres moins chers afin de réamorcer les ventes. 

Rajseh Goenka, président d'Axiom Estates, agence immobilière spécialisée dans le marché des indiens d'outre mer dont les revenus varient entre 100 000 et 300 000 $ /an, déclare: "Bien que le marché se relève, je ne pense pas qu'on le revoit au niveau de 2007 / début-2009 avant 6 ou 8 mois".

Les promoteurs immobiliers indiens viennent de passer plusieurs mois à se battre contre un écrasement des liquidités puisque des taux d'intérêts élevés et un ralentissement économique ont éloigné les acheteurs et asséché les sources de financements et d'investissement. 

Mais un soupçon de baisse des taux d'intérêt et un sentiment de reprise encourage les constructeurs à se concentrer sur les acheteurs à revenus moyens en lançant de nouveaux projets ou en modifiant d'anciens projet pour les commercialiser avec ce nouvel objectif. Unitech, Parsvnath Developers ainsi que DLF, ont refait le concept de leurs projets et réduit les coûts pour attirer une base de consommateurs plus large. La demande oscille vers des logements abordables et les acheteurs de propriétés de luxe restent en retrait, attendant que les prix baissent encore. Selon une estimation de l'agence de recherche et de notation immobilière Liases Foras, au premier trimestre  2009, sur les 2 000 projets disponibles à la vente, la moitié de ceux vendus l'étaient dans 114 nouveaux projets. 

Les firmes immobilières profitent de cet élan pour sonder les investisseurs. Les données de Thomson Reuter montrent que les firmes immobilières à elles seules ont déjà levé 1,7 milliards de Dollars afin de palier à l'écrasement des liquidités. À ce signal, l'index immobilier indien a presque triplé, dépassant la performance de l'index "Benchmark 30-share BSE" qui a progressé de 82% depuis le 6 mars, où il était à son plus bas niveau de l'année.
D'après les analystes, malgré une prudente reprise de la demande de logements, les ventes qui ont lieu maintenant ne se répartissent pas uniformément sur des logements en construction, en dépit d'une baisse de 40% des prix par rapport à leur pic, surtout dans le sud et le nord de l'Inde.

L'immobilier Parisien subit lui aussi la crise

Crise immobilière, un mot qui se généralise car les médias l'ont adopté. Mais généralement, une crise immobilière en France ne signifie pas une baisse générale des prix dans tout l'hexagone. Les proportions sont variables suivant les villes. Paris jusqu'ici faisait souvent partie des exceptions. La demande forte de logements dans la capitale Française servait d'amortisseur à ces fameuses crises immobilières.

Mais cette fois-ci, le ton change. Les notaires d'Ile-de-France ont annoncé leurs chiffres du premier trimestre 2009 qui ne sont pas très rassurants pour les propriétaires d'appartements. Le nombre de ventes a chuté de 40%. Selon leur estimation la baisse devrait atteindre un bon 10% cette année.

Dans ce contexte, la FNAIM vient elle aussi de publier un chiffre intéressant, les prix de l'immobilier en avril qui ressortent à +3%. Incroyable non ? Pour la FNAIM, ce rebond est naturel comme dans d'autres pays européens.

Cependant attention à ce type de rebond qui a tendance à purger une partie de la demande et qui entraîne une baisse souvent tout aussi forte.

La récente baisse du principal taux directeur de la BCE permettra-t-il d'amortir une trop forte baisse de l'immobilier ? Oui si les banques jouent le jeu. Mais pour l'instant celles-ci reconstituent leur trésorerie en ne baissant pas pas de manière proportionnelle leur taux à celui de la BCE.