Marché Immobilier

Il faut « Faire exploser la bulle immobilière chinoise », suggère le Quotidien du Peuple

Une analyse de Contre Info reprennant une information du Quotidien du Peuple en ligne du 6 novembre 2009.

La Chine est en proie à une frénésie de spéculation immobilière qui inquiète le Quotidien du Peuple, organe officiel du régime. Sur les dix opérations immobilières les plus chères réalisées cette année, six l’ont été par des entreprises publiques, qui trouvent là un moyen plus expéditif de réaliser l’objectif de croissance assigné par le pouvoir, et se financent à bon compte en utilisant les crédits accordés au titre du plan de relance A Shanghai les prix peuvent augmenter par endroit de 30% en un an. « Le salaire moyen d’un diplômé de l’université est 24 000 yuans par an, mais c’est le prix moyen de 1 m carré dans une ville chinoise. Il faudrait donc 80 ans pour un jeune diplômé pour acheter un appartement de taille moyenne », calcule un agent immobilier, qui prévoit que cette bulle immobilière va bientôt éclater.

Le Quotidien du Peuple, 6 novembre 2009

Lorsque la Chine a annoncé son plan massif de relance économique, cette série de mesures était surtout orientée pour mettre l’économie sur une trajectoire de croissance à long terme et non pas pour attiser un nouveau boom immobilier.

Mais les craintes augmentent concernant le fait que le plan de relance de 4 trillions de yuans (586 milliards de dollars) a été siphonné afin de gonfler la bulle immobilière qui risque d’éclater bientôt.

Pour de nombreux acheteurs potentiels, les prix des logements étaient déjà trop élevés quand les mesures ont été lancées en novembre de l’année dernière. Pourtant, l’écart entre les salaires et les prix immobiliers pourrait se creuser davantage si les sommes qui sont actuellement dépensées lors des enchères des terrains sont un indicateur.

Partout dans le pays, les compagnies achetant des parcelles de terre, surnommées di wang （地王）, ou « les rois de la terre », empochent des sommes sans précédent lors des enchères frénétiques.

Ce qui a cependant surpris de nombreux analystes expérimentés dans ce domaine, c’est que la plupart des appels d’offres soit effectuée par des entreprises publiques (entreprises d’Etat), qui ont facilement l’accès à des moyens de financement grâce au plan de relance.

Sur les 10 principales acquisitions de terre les plus chères dans les grandes villes de Chine cette année, 6 ont été faites par des entreprises publiques.

Le mois dernier, Poly Real Estate Group Co Ltd, un important promoteur immobilier chinois et une filiale du conglomérat d’Etat Poly Group, a payé 1,79 milliards de yuans - près de 7.000 yuans par mètre carré - pour une parcelle de terre à Nanjing, la capitale de la province du Jiangsu, ce qui en a fait le morceau de terre le plus cher dans la ville pour le développement commercial.

China Overseas Land and Investment, une compagnie de développement immobilier cotée à la bourse de Hong-Kong et une filiale de la compagnie publique China State Construction Engineering Corp, ont acheté des terres en septembre dans le district de Putuo au centre de Shanghai pour 7 milliards de yuans, ce qui fait plus de 22 000 yuans par mètre carré. Une partie de cette parcelle n’a pas attiré de soumissionnaires lorsqu’elle a été mise en vente pour 1,6 milliards de yuans en juillet de l’année dernière.

Les transactions provoquent la consternation parmi les fonctionnaires du gouvernement chinois, dont Li Rongrong, le président de la Commission de l’administration et de la supervision des fonds publics, qui a déclaré récemment que les entreprises publiques devraient se concentrer plus sur leurs activités principales.

Toutefois, malgré les inquiétudes concernant les moyens investis dans la relance économique, la situation a mis les patrons des entreprises publiques face à un dilemme, car les rendements rapides de la propriété permettent aux entreprises d’atteindre les objectifs de performance fixés par le gouvernement.

"En raison de la vitesse à laquelle la propriété immobilière peut être développée en Chine, les entreprises publiques peuvent obtenir un retour de la promotion immobilière en une seule année. Les retours des investissements des projets de recherche et de développement ou d’un nouveau procédé de fabrication sont beaucoup plus lents", a déclaré Bing Zhang du cabinet de consultation en gestion AT Kearney, basé à Shanghai.

Cependant, Pan Shiyi, le président de Soho, un promoteur immobilier privé, a déclaré que le comportement de certaines entreprises publiques lors des enchères défie toute logique.

L’un des concurrents de son entreprise, Franshion Properties, une filiale de la compagnie Sinochem, qui appartient entièrement à l’Etat, a brillamment remporté l’offre pour les terres à Beijing pour 4,06 milliards de yuans en juin.

"C’était beaucoup plus que ce que proposaient les autres soumissionnaires", a déclaré Pan. "La plupart des entreprises publiques ont un accès facile aux prêts bancaires, et beaucoup d’entre elles se tournent vers l’immobilier car elles sont réticentes à investir dans le secteur manufacturier, le problème de sur-approvisionnement existant toujours après la récession."

Beaucoup de personnes opérant dans le secteur de l’immobilier sont inquiètes que les entreprises publiques ont eu la plus grande part du fonds de relance économique de 4 trillions de yuans.

Si c’est le cas, cela met les entreprises privées dans une situation désavantageuse, selon Ren Zhiqiang, le président de Huayuan Property Co Ltd à Beijing, qui ajoute : "Les entreprises d’Etat ont un avantage dans la collecte de fonds et le coût de leur collecte de fonds peut être beaucoup plus faible que celle des sociétés privées".

La question est de savoir quel sera l’impact de l’inflation des prix de la terre sur la propriété à long terme ?

Le coût moyen d’une propriété résidentielle dans les 70 plus grandes villes de Chine a déjà augmenté de 2,8% au cours des 12 mois par rapport à septembre dernier, montrent les chiffres qui ont été publiées par le Bureau national des statistiques.

James MacDonald, directeur de recherche chez les agents immobiliers Savills à Shanghai a annoncé que ces statistiques pourraient même sous-estimer la situation réelle. "Dans certains cas, on peut espérer des prix 10 à 30% supérieurs à ceux du deuxième trimestre de l’année dernière", a-t-il dit.

Il a expliqué que ceux qui paient des prix élevés pour les terres auront pour objectif de rembourser leurs dépenses d’origine lorsque le développement sera terminé, ce qui signifiera de nouvelles hausses des prix à l’avenir.

"Pour que les entreprises réalisent des bénéfices, ils ont besoin de vendre la propriété pour une valeur supérieure au coût du terrain, la construction, le travail et l’administration. Cela signifie que les acheteurs fonciers spéculent sur une nouvelle augmentation des prix de l’immobilier", a-t-il ajouté.

Mais beaucoup craignent que ce modèle n’est pas durable, dont Zhang de AT Kearney, qui considère que beaucoup de particuliers ont déjà atteint leur limite.

"Le salaire moyen d’un diplômé de l’université est 24 000 yuans par an, mais c’est le prix moyen de 1 m carré dans une ville chinoise. Il faudrait donc 80 ans pour un jeune diplômé pour acheter un appartement de taille moyenne", a-t-il dit.

Une chose va inévitablement arriver avec cette bulle : elle va bientôt éclater, a-t-il ajouté. "Je ne dis pas si cela va se passer l’année prochaine car il est très difficile de prédire un temps précis quand cela va arriver. Mais cela pourrait certainement se produire d’ici 3 ou 5 ans. Lorsque cela se produira, il y aura des répercussions graves sur l’économie, parce que beaucoup d’industries dépendent directement du marché immobilier. "

Il serait difficile de distancier les entreprises publiques chinoises du marché immobilier. Sur les 130 entreprises énumérées par la Commission des actifs d’Etat, 80 sont impliquées dans l’immobilier et pas moins de 16 sont des sociétés de promotion immobilière.

Wang Yulin, le chercheur principal du ministère du Logement et du Développement rural et urbain a dit qu’il serait erroné d’exclure des sociétés appartenant à l’Etat des investissements dans le secteur immobilier, et il a rejeté les suggestions que les entreprises d’Etat sont libres de devenir des spéculateurs fonciers.

"Les grandes entreprises publiques sont surveillées de près en termes de dépenses et elles ne vont pas dépenser de l’argent volontairement. Quelle que soit la propriété d’une entreprise, elle a le droit d’entrer dans n’importe quel secteur et y faire des affaires, a-t-il dit.

Les entreprises d’Etat n’ont guère d’autre choix que d’investir dans l’immobilier, a ajouté Larry Lang, professeur de finance à l’Université chinoise de Hong-Kong, selon lequel les sociétés ont été les principaux bénéficiaires des fonds du plan de relance économique, mais ne disposaient pas d’autres projets d’investissement intéressant. "Ils ont choisi d’utiliser cet argent pour acheter des actions et des terres", a-t-il dit.

On ignore précisément combien d’argent du plan de relance a été dépensé pour l’acquisition des terres parmi les entreprises d’Etat. Dong Xia nan, le chef analyste en macroéconomie pour une compagnie de courtage Industrial Securities, affirme : "C’est quelque chose qui est difficile à vérifier."

Toutefois, de nombreux analystes craignent une répétition du scénario qui s’est produit au Japon dans les années 1990 : le pays a connu une « décennie noire » après avoir vécu une longue période de récession liée à la chute brutale des prix des logements.

"Si la bulle immobilière éclate en Chine, cela affecterait un grand nombre d’industries dépendant du secteur de l’immobilier en plein essor. Les consommateurs ne vont pas acheter les meubles et d’autres produits de consommation", a déclaré Zhang. "Et cela ne rendra pas nécessairement les logements plus abordables. Les consommateurs perdraient leurs emplois et les pauvres deviendraient encore plus pauvres. L’écart entre les riches et les pauvres va se creuser davantage car les riches pourront conserver leurs biens."

MacDonald de Savills a toutefois déclaré qu’il n’y a pas de raison de paniquer concernant l’effet immédiat des acquisitions récentes sur les prix des logements.

"Il faudra 2 ou 3 ans pour que ces terres soient transformées en des propriétés immobilières mises en vente. En ce moment, le marché de l’immobilier pourrait se comporter très différemment de la façon dont il le fait maintenant, ajoute-t-il. "Les revenus moyens connaissent une croissance de 10% par an, et les prix pourront augmenter jusqu’à plus de 30% à ce moment là, le taux d’accessibilité économique restant le même."

En attendant, les entreprises publiques ont été averties qu’elles pourraient regretter d’être nommées « les rois de la terre » avec le rush immobilier qu’elles ont entamé, les analystes prédisant qu’elles seront obligées de payer un jour pour leurs excès dans les investissements immobiliers.

"Ces entreprises vont regretter de payer le prix fort et l’histoire va prouver qu’elles n’agissent pas d’une façon rationnelle", a déclaré Ronnie C. Chan, président de Hang Lung Properties Ltd, une compagnie cotée à Hong-Kong.

La reprise du marché asiatique prévue pour 2010 par les investisseurs

Article originel en Anglais: Asia recovery predicted in 2010 by investors

Selon l'AREA, Asian Real Estate Association (Association Asiatique de l'Immobilier), les investisseurs suspendent toujours leurs placements à court terme dans les fonds immobiliers non cotés en bourse, mais restent engagés sur le long terme. Les résultats de l'étude Investment Intentions Asia 2009 (intention d'investissements Asie 2009) montrent que 50 % des investisseurs prévoient à moyen terme (3 à 5 ans) d'augmenter leurs prises de  participation dans des fonds immobiliers non cotés en bourse contre 24% à court terme (1 à 2 ans). 

Nicholas Loup, co-directeur de Grosvenor Asia Pacific déclare:

"Il n'est pas surprenant que les resultats de l'étude de cette année coïncident avec l'humeur actuelle de l'investissement dans l'économie global. Alors que les investisseurs des fonds immobiliers non-listés se concentrent sur des problèmes de gestion dans les investissements courants à cause des conditions du marché, leurs regards commencent à se porter vers la perspective de reprise avec croissance sur plusieurs marchés. Ce n'est pas une question de découplage, mais c'est plutôt que la plupart des pays (de la région) sont entrés en récession avec des banques bien capitalisées et ayant un bas niveau d'endettement public et privé et sont maintenant menés par le retour de la croissance de la Chine qui continue de moderniser ses infrastructures physiques et fiscales à une allure impressionnante."

Les résultats de l'étude soulignent aussi les raisons pour lesquelles les investisseurs resteront engagés dans les fonds immobiliers asiatiques non-côtés sur le long terme. L'accès à l'expertise de gestion était la raison la plus importante de l'investissement par les investisseurs, les directeurs de fonds et les directeurs de fonds de fonds. Les investisseurs ont aussi souligné l'accès à de nouveaux marchés et secteurs.

Les sondés expliquent que les principaux obstacles à l'entrée dans le secteur des fonds immobiliers non-cotés étaient les conditions du marché et le manque de transparence. Entre 42 et 65% des investisseurs, directeurs de fonds et directeurs de fonds de fonds citent les conditions du marché et le manque de transparence et d'information sur le marché comme obstacle à l'investissement dans ce secteur.

"L'étude montre que les investisseurs reconnaissent les avantages des fonds immobiliers non-cotés. Cela aiderait au développement du secteur sur le long terme. AREA prend aussi en compte les obstacles et nos initiatives amélioreront la transparence du marché et apporteront une meilleur compréhension des problèmes auxquels ce secteur doit faire face durant cette période difficile", dit Robert Lie, le co-directeur de Redevco Asia.



Les perspectives à moyen terme des investisseurs, plus optimistes, coïncident également avec l'opinion des sondés selon laquelle le marché immobilier en Asie va repartir en 2010.
67% des investisseurs et 72% des directeurs de fonds tablent sur une reprise en 2010; par comparaison, 50% des directeurs de fonds de fonds prévoient une reprise en 2011. Le pessimisme des prévisions des directeurs de fonds de fonds est peut-être dû à leur tendance à investir dans la région avec des stratégies plus risquée et également plus rentables.

La Chine, l'Australie et le Japon apparaissent dans 8 des 10 emplacements préférés des sondés. Les investissements dans le secteur résidentiel et es magasins de détail en Chine mènent la marche pour les investisseurs; alors que les magasins de détail en Chine, les bureaux en Australie et au Japon était la cible des directeurs de fonds de fonds.
L'investissement dans les bureaux japonais est aussi attrayant pour les directeurs de fonds, suivi de l'immobilier résidentiel chinois.


L'étude fournit un guide sur les tendances attendues des participants au secteurs des fonds immobiliers non cotés asiatiques durant l'année qui vient. Elle a été menée par l'INREV, l'association des investisseurs pour les véhicules immobiliers non cotés (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles) et, pour la première fois, par la PREA, l'association des pensions immobilières (Pension Real Estate Association) aux États-Unis.
L'étude a collecté 73 réponses, en augmentation comparée aux 65 réponses reçus en 2008.

Les résultats de l'étude sont groupés en 3 types:

1. Investisseurs institutionnels (26% des personnes ayant répondu à l'étude),
2. Directeurs de fonds (50%),
3. Directeurs de fonds de fonds (24%).

Une ventilation des sondés en fonction de l'emplacement de leur siège social principal montrent que 44% de ceux-ci sont basés en Europe, 30% en Asie et 26% aux États-Unis.

Vers une bulle immobilière en Chine ?

Les pays développés ont connu leur bulle immobilière avant une chute en guise de purge contre la spéculation. La Chine pourrait-elle tendre vers le même schéma ?

En effet, un chiffre est marquant, en une semaine seulement, les prix de l'immobilier à Pékin dans les quartiers d'affaires ont augmenté de 6,5% ! La raison ? Un marché immobilier moins encadré par l'Etat tout puissant chinois et une brèche pour les investisseurs étrangers. Les prix de l'immobilier s'emballent.

Pourtant le marché immobilier est encore nettement encadré par l'Etat et l'accès pour les spéculateurs y est difficile, mais faute de meilleurs investissements...

Il faut dire que les chinois devront bien se loger et la population continue de croître dans les grandes villes.

Inde: la demande de logements augmente mais la reprise du secteur immobilier demeure un rêve distant

Article originel en Anglais: India Realty News, 9 juin 2009

Les ventes de résidences remontent sur certains segments du marché, mais les observateurs du secteur ne prévoient pas un rebond avant plusieurs mois alors que les acheteurs du deuxième pays le plus peuplés au monde attendent de nouvelles corrections des prix. Les promoteurs ont commencé de nouveaux projets après une interruption longue d'un an, et remplace aussi d'anciens projets haut de gamme par d'autres moins chers afin de réamorcer les ventes. 

Rajseh Goenka, président d'Axiom Estates, agence immobilière spécialisée dans le marché des indiens d'outre mer dont les revenus varient entre 100 000 et 300 000 $ /an, déclare: "Bien que le marché se relève, je ne pense pas qu'on le revoit au niveau de 2007 / début-2009 avant 6 ou 8 mois".

Les promoteurs immobiliers indiens viennent de passer plusieurs mois à se battre contre un écrasement des liquidités puisque des taux d'intérêts élevés et un ralentissement économique ont éloigné les acheteurs et asséché les sources de financements et d'investissement. 

Mais un soupçon de baisse des taux d'intérêt et un sentiment de reprise encourage les constructeurs à se concentrer sur les acheteurs à revenus moyens en lançant de nouveaux projets ou en modifiant d'anciens projet pour les commercialiser avec ce nouvel objectif. Unitech, Parsvnath Developers ainsi que DLF, ont refait le concept de leurs projets et réduit les coûts pour attirer une base de consommateurs plus large. La demande oscille vers des logements abordables et les acheteurs de propriétés de luxe restent en retrait, attendant que les prix baissent encore. Selon une estimation de l'agence de recherche et de notation immobilière Liases Foras, au premier trimestre  2009, sur les 2 000 projets disponibles à la vente, la moitié de ceux vendus l'étaient dans 114 nouveaux projets. 

Les firmes immobilières profitent de cet élan pour sonder les investisseurs. Les données de Thomson Reuter montrent que les firmes immobilières à elles seules ont déjà levé 1,7 milliards de Dollars afin de palier à l'écrasement des liquidités. À ce signal, l'index immobilier indien a presque triplé, dépassant la performance de l'index "Benchmark 30-share BSE" qui a progressé de 82% depuis le 6 mars, où il était à son plus bas niveau de l'année.
D'après les analystes, malgré une prudente reprise de la demande de logements, les ventes qui ont lieu maintenant ne se répartissent pas uniformément sur des logements en construction, en dépit d'une baisse de 40% des prix par rapport à leur pic, surtout dans le sud et le nord de l'Inde.

Les revenus des droits de mutation s'effondrent à Phuket

Article originel en Anglais: Phuket Gazette May 27, 2009 

Indiquant que le marché immobilier de Phuket (Thaïlande) n'est pas aussi robuste que certains le suggèrent, les statistiques rendues publiques par le Cadastre de Phuket (Phuket Provincial Land Office) révèlent que les revenus provenant de transactions sur les terrain et propriétés a diminué de plus de 70% comparativement à la même période l'année dernière sur les 4 premiers mois de l'année 2009.

Un total de 1'945 transactions impliquants des titres de propriété de terrain ont été effectués de janvier à avril.

La valeur totale de transactions de terrains pour la période était de 883,24 milliards Baht (environ 18 milliard d'Euros), dont la vaste majorité (881,52 milliards de Baht) pour des terrains viabilisés.

Les revenus provenant des transactions de janvier à avril 2008 s'élevaient à 333,5 millions de Baht (6,8 millions d'€).

Les revenus pour la même période cette année étaient de seulement 97,8 millions de Baht (2'000'000 €) soit une chute de près de 71%.

La réduction la plus importante concerne la collecte de la "taxe d'affaire" (business tax) qui est normalement à la charge du vendeur et coûte 3,3% de la valeur estimée du bien vendu. Cette taxe a pour but de palier à l'absence de notion de gain en capital en droit fiscal thaïlandais. Ce chiffre est tombé de 132 millions de Baht à 18,2 millions d'une année sur l'autre.
Il y a une tendance similaire à la baisse pour les revenus provenant des frais de mutation, normalement payés par l'acheteur et représentant 2% de la valeur enregistrée. Ceux-ci ont chuté de 104,3 million de Baht à 13,6 millions sur la même période de l'année.
La retenue à la source, payée par le vendeur et représentant 1% de la valeur estimée du bien vendu, a chuté de 85,7 millions de Baht à 58,6 millions d'une année sur l'autre.
Les droits de timbre, payés par le vendeur pour 0,5% de la valeur enregistrée du bien, ont chuté de 11,6 millions de Baht à 7,5 millions.

Ces chiffres reflètent une attitude attentiste de la part des investisseurs.

Ils ne peuvent cependant pas être utilisés comme critères fiable pour analyser le marché de villas haut-de-gamme, dans la mesure où beaucoup de ces transaction sont faites entre étrangers par le biais de société off-shore et échappent au comptes du cadastre (la villa étant enregistrée au nom d'une société basée dans un pays étranger, les parts sociales de celles-ci peuvent changer de main sans que le cadastre n'en soit informé).

Chute des prix de l'immobilier à Phuket !

Depuis l'éclatement de la bulle des sub-primes, les autorités nous ressassent que la Thaïlande, dont plus 70% du P.I.B. est constitué par l'export et le tourisme, est "immunisée" contre la crise.
(J'en profite pour rappeler aux sceptiques que la Thaïlande est dotée d'une épée de Paladin qui lui donne +12 à l'attaque et d'une cotte de mailles tricotée par des elfes qui la protège contre les orques, le virus de la rougeole et les crises économiques internationales.)

Or, les prix baissent enfin à Phuket.
Même si, officiellement, les prix augmentent toujours; en fait, tout est négociable et certains propriétaires ont déjà diminué leurs prétentions jusqu'à 45% !

Par exemple, cette maison, située à Rawai dans le sud de l'île, initialement mise en vente à 10,5 millions de Baht (228 000 €), vient de s'échanger à 5,9 millions (128 000 €).

Autre exemple, cet hôtel 5 étoiles de 41 villas à vendre pour 380 Millions de Baht (8 200 000 €) était affiché à 10 millions d'Euros il y a un an.

Mais c'est du côté des promoteurs en difficulté que l'on trouve les plus belles affaires.


Par exemple, ce projet à compléter à Yamoo (voir détails) dont le prix demandé passe de 60 millions de Baht (1,3 millions d'Euros) à 35,4 (1 million de Dollars ou 770 000 €).
Le projet comprend 4 villas en construction (hors d'eau) à finir et une parcelle de terrain viabilisée sur laquelle on peut construire 3 villas supplémentaires.
L'une des 4 villas en construction vaut à elle seule plus de 40 millions de Baht, soit plus que le prix demandé pour l'ensemble du projet.

Ou encore le terrain de ce projet (voir détails) de 60 appartements et 6 villas à Bangtao qui était à vendre sur la base de 11,5 millions de Baht du Rai soit 145 € /m² est maintenant descendu à 10 millions de Baht du Rai soit 125 € /m².


A Botan Village, une villa de 350 m², dont l'acheteur initial ne peut payer les échéances, est de nouveau sur le marché à 16 millions de Baht (330 000 €) au lieu de 25 (516 000 €).

Alors, sommes-nous en crise pour autant?
Car, même s'il y a des affaires à faire en ce moment, le phénomène de baisse n'est pas encore généralisé. Surtout les baisses indiquées ici correspondent à une baisse des prétentions des vendeurs, pas à une perte par rapport au prix d'achat.

Je vais d'abord énumérer les arguments négatifs, qui entraineraient une baisse des prix durables, puis les éléments positifs, ceux qui plaident plutôt vers une stabilisation du marché puis tenter de prédire une tendance à court / moyen terme.

1. Arguments négatifs
1. L'instabilité politique:
   Le conflit qui a éclaté au début 2006 a eu deux effets.
   Il a d'abord mis en évidence la carence de protection du droit de la propriété, en particulier dans le domaine de l'immobilier.
   Ensuite, le spectacle des aéroports bloqués fait redouter à certains un dérapage vers une guerre civile en Thaïlande.
   Le fonds du problème est justement qu'on ne peut même pas discuter du problème car il y a ici un tabou pesant sur tout ce qui touche la monarchie.
2. La crise économique internationale se répercute sur le marché de Phuket.
   Auparavant, les banques locales ne faisant pas de crédit aux étrangers désirant acheter un bien immobilier en Thaïlande ,ceux-ci avaient pris l'habitude de payer "cash", mais à l'aide de crédit obtenu dans leur pays d'origine et garanti par leurs biens propres. Cela n'est plus possible aujourd'hui.
   Une étude de Colliers International Thailand, sur le marché des stations balnéaires thaïlandaises, montre que le pouvoir d'achat des étrangers surtout en provenance des Etats-Unis, de l'Europe, de Hong Kong et de Singapour aurait déjà diminué de 20 à 50%. Cependant on peux s'intérroger sur les fondements de cette étude, étant donné que Colliers n'est pas vraiment actif sur le marché de Phuket.
3. Un "P/E" (price earning ratio) trop élevé: une rentabilité locative faible, due aux prix d'acquisition élevés.
4. Des charges élevés.
   En général, les charges dans les résidences privées tournent autour de 50 ฿ / m². Il n'est pas rare de voir des propriétaires ayant 500 € de charges à payer tous les mois.
5. La baisse du prix des matières premières, donc des coûts de construction, qui entrainerait une baisse des prix du neuf et, par conséquent, tirerait le marché vers le bas.
6. Un développement anarchique ne tenant aucun compte de l'environnement.
   
2. Arguments Positifs
   1. Même si la crise politique est loin d'être réglée, les troubles se sont calmés en apparence. Il faut remarquer qu'on jouit en Thaïlande d'une impression de sécurité au quotidien à laquelle on n'est plus habitué en France.
   2. Oui, la Thaïlande est touchée par la crise, mais l'impact sur le marché de l'immobilier local, et notamment à Phuket, s'observe différemment que dans le reste du monde.
      D'abord, il n'y a pas eu vraiment "d'effet sub-prime" direct ici, les banques n'accordant pas ou peu de crédits.
      Lorsqu'un marché est florissant, on ne peut empêcher une certaine part de spéculation. Cependant, ce que j'ai pu observer depuis 2004, en tant qu'agent immobilier et promoteur, ce ne sont pas des fonds d'investissement ou des financiers recherchant la meilleur rentabilité possible et alimentant une bulle spéculative, mais plutôt des individus faisant un achat à usage personnel, c'est-à-dire une résidence secondaire pour leurs vacances ou bien une demeure de retraite. Comme la finalité première n'était pas de gagner de l'argent à court terme et étant donné que les achats ont été payés cash, finalement peu de propriétaires ont besoin de vendre aujourd'hui.
   3. Le P/E est certes élevé, notamment pour les biens situés près des plages de la côte ouest et destinés à une location saisonnière; cependant il est encore possible de trouver des biens ayant une rentabilité locative décente pour les propriétés destinées à la résidence (par opposition à l'exploitation saisonnière) et achetées à un prix raisonnable.
   4. L'argument déflationniste ne tiendra qu'à très court terme car nous parlons de ressources limitées: le fer, le cuivre, sans parler du pétrole qui multiplie les hausses en augmentant les coûts de transport, toutes ces denrées sont épuisables. Par ailleurs, concernant la charge foncière, nous sommes sur une île encore plus petite que celle de Singapour (respectivement 543 Km² et 693 Km²), l'espace est donc rare.
      De plus, nombre de projets ont été suspendus ou même carrément annulés ce qui réduit l'offre de façon abrupte.
   5. Enfin, il y a ce que j'appellerais le "non-quantifiable".
      Voici quelques photos des îles de la Baie de Phang Nga. C'est à une heure de Phuket en voiture et c'est magnifique. C'est un facteur essentiel, on vient à Phuket pour la qualité de vie.
      

Avant de conclure, je voudrais souligner que le marché de l'immobilier à Phuket est, par essence, lent. Nous évoluons sur un marché "international" ce qui veut dire qu'une fois qu'un bien est mis en vente, que l'annonce est publiée sur un médium international; il faut attendre que la partie intéressée organise un voyage (c'est-à-dire réserve un billet d'avion, se dégage des ses obligations etc.) pour venir visiter le bien sur place. Ceci rallonge considérablement la durée durant laquelle le bien reste sur le marché. Là où celle-ci se compte en jours à Singapour; à Phuket un bien se vend rarement en moins de 6 mois.
Quand je parle de court terme, je me place donc à l'horizon de l'hiver 2009-2010, voire 2010-2011.

Au niveau national, les analystes de grosses sociétés de promotion immobilière comme Supalai, Land and Houses ou encore Asian Property Development prévoient moins de transactions pour 2009, malgré une baisse de 5 à 10% de la valeur des résidences, baisse due, selon eux, à la chute des prix des matériaux de construction, et malgré les incitations fiscales mises en place récemment par le gouvernement.
Cette analyse ne peut être appliquée telle quelle au marché de Phuket en raison de sa spécificité.
D'une part, les incitations fiscales (l'abattement sur les ventes passerait de 100 000 à 200 000 ฿) n'auront de répercussion que sur les ventes inférieures à 3 millions de Bahts (environ 62 000 €). Or le marché de Phuket se situe plutôt dans le haut de gamme. D'autre part, c'est plutôt un marché de résidences secondaires qu'un marché de résidences permanentes; les préoccupations des acheteurs sont donc différentes.
Cependant, je pense également qu'on verra peu de transactions durant les 18 prochains mois.

Pour la suite, cela dépend de deux paramètres, à savoir la situation économique mondiale et surtout la situation politique locale, mais je pencherais plutôt, vers une stabilisation, voire une reprise du marché.

Lectures complémentaires sur la situation politique en Thaïlande:

• En Anglais, un article détaillé de The Economist, qui d'ailleurs a été censuré en Thaïlande car il parle de la monarchie: Thailand's monarchy — The king and them .
• En Français, un article d'Alternatives International qui recoupe certaines des informations apportées par The Economist: Thaïlande Les suites du coup d’état : une spirale sans fin ?